Налоги на недвижимость в Турции для иностранцев

Cколько придется заплатить при покупке, владении и продаже

Покупка квартиры в Турции это не только стоимость объекта. К цене недвижимости добавляются налоги и сборы при оформлении, ежегодный налог на имущество, а при сдаче квартиры - налог с арендного дохода. При продаже может возникнуть налог на прирост капитала.

При этом распространенное представление о том, что иностранцы платят отдельные повышенные налоги на недвижимость, не соответствует общей системе налогообложения. Основные налоги применяются в зависимости от типа объекта, способа его приобретения и характера сделки.

Разобраться в этих платежах особенно важно до заключения договора. Часть расходов возникает один раз при покупке, а некоторые обязательства могут сохраняться на протяжении всего периода владения квартирой.

Какие налоги платят при покупке квартиры в Турции

Главный платеж при оформлении недвижимости это tapu harcı, налог на регистрацию перехода права собственности.

В 2026 году ставка составляет 4% и делится поровну: 

• 2% от стоимости сделки для покупателя
• 2% для продавца

Базой считается заявленная реальная стоимость сделки, причем она не может быть ниже установленной муниципалитетом налоговой стоимости объекта.

Например, если квартира покупается за 5 000 000 TL, законная доля покупателя в tapu harcı составляет 100 000 TL. Еще 100 000 TL приходится на продавца. Стороны могут договориться, что экономически весь платеж за обе стороны берет на себя покупатель, поэтому этот момент стоит заранее прописать в договоре.

Кроме tapu harcı, при оформлении оплачивается döner sermaye, сбор за услуги кадастрового управления. Его размер зависит от параметров конкретной сделки и ежегодно пересматривается.

НДС: не всегда входит в цену квартиры

При покупке новой недвижимости у застройщика может возникнуть KDV, налог на добавленную стоимость. Его ставка зависит от характеристик объекта и условий конкретной продажи.

Для некоторых иностранных покупателей существует возможность освобождения от KDV при первой покупке недвижимости, если соблюдены установленные законом условия, в том числе требования к покупателю и переводу оплаты в иностранной валюте в Турцию.

Такая льгота не распространяется автоматически на любую квартиру и требует проверки конкретной сделки.

Поэтому перед покупкой новостройки важно отдельно выяснить, входит ли KDV в указанную цену, применяется ли освобождение и какая ставка действует для конкретного объекта.

Что платит собственник квартиры каждый год

После покупки появляется Emlak Vergisi, налог на недвижимость.

Для жилых объектов базовая ставка составляет:

• 0,1% от налоговой стоимости объекта
• 0,2% в границах крупных городов

Именно налоговая стоимость, а не обязательно рыночная цена квартиры, используется для расчета Emlak Vergisi.

Например, если налоговая стоимость квартиры составляет 3 000 000 TL, для объекта в крупном городе базовый расчет будет составлять 6 000 TL в год.

Отдельно существует Değerli Konut Vergisi, налог на дорогостоящую жилую недвижимость. Он касается объектов, чья налоговая стоимость превышает установленный законом порог. В 2026 году этот порог составляет 17 711 000 TL.

Это важно учитывать при покупке дорогих квартир и вилл. Высокая рыночная цена сама по себе еще не означает автоматическое начисление этого налога. Значение имеет установленная налоговая стоимость и правила расчета.

Если квартиру сдают: налог с арендного дохода

Сдача квартиры в аренду создает отдельное налоговое обязательство, Gelir Vergisi, подоходный налог с дохода от недвижимости.

Для жилой аренды в 2026 году действует необлагаемая сумма 58 000 TL в год при соблюдении предусмотренных законом условий. Если доход превышает установленный порог, собственнику необходимо проверить обязанность по подаче годовой декларации.

Налог рассчитывается не просто как фиксированный процент от всей полученной арендной платы. Закон предусматривает возможность учитывать расходы при выборе соответствующего метода расчета.

Итоговый налог зависит от применяемых вычетов, льгот и совокупного дохода налогоплательщика.

Для иностранного владельца особенно важно определить его налоговый статус в Турции и порядок декларирования дохода.

Что происходит при продаже квартиры

При продаже недвижимости раньше чем через пять лет после приобретения может возникнуть налог на прирост капитала, Değer Artışı Kazancı, от 15% до 40% в зависимости от суммы чистой прибыли.

Для физического лица продажа приобретенной за плату недвижимости в течение пяти лет может образовывать облагаемый прирост капитала. Если пять лет уже прошли, доход от такой продажи в общем случае не относится к этому виду налогообложения. Срок рассчитывается по дням.

При расчете учитывается не просто разница между ценой покупки и ценой продажи. Из полученного дохода могут вычитаться определенные расходы на продажу, налоги и сборы. При выполнении условий применяется индексация стоимости приобретения по индексу YI UFE.

Для 2026 года сумма исключения из налогооблагаемого прироста капитала составляет 150 000 TL.

Если человек систематически занимается покупкой и продажей недвижимости, налоговая квалификация деятельности может отличаться от обычной продажи личного имущества. В таком случае доход может рассматриваться уже как коммерческий.

Главное, что нужно заложить в бюджет

При покупке квартиры иностранцу стоит заранее разделить расходы на три группы.

При покупке:

• Налог на переход права собственности (tapu harcı) — обычно 2% для покупателя.
• Возможный НДС (KDV) — при покупке у застройщика.
• Сбор за услуги кадастровой палаты и оформление (döner sermaye и другие расходы).

Во время владения:

• Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi).
• Налог на дорогостоящее жилье (Değerli Konut Vergisi) — при высокой стоимости объекта.
• Налог на доход от аренды — выплачивается при сдаче недвижимости.

При продаже:

• Налог на переход права собственности для продавца (tapu harcı продавца).
• Налог на прирост капитала — возможен при продаже объекта в течение пяти лет с момента покупки.
• Дополнительные расходы на проведение сделки.

Считать нужно не только цену квартиры в объявлении. Отдельно проверяется НДС для новостройки, налоговая стоимость для дорогого объекта, налог на аренду для инвестиционной квартиры, а также срок владения и потенциальный налог на прирост капитала при планируемой перепродаже. 

Перед внесением аванса полезно получить расчет всех налогов именно по конкретному объекту и схеме сделки. Это позволяет увидеть реальную стоимость покупки до подписания договора, а не после оформления tapu.